“El pleito del Botánico. Apuntes jurídicos” (II)
ESCRITURA DE
COMPRAVENTA DE “EL BOTÁNICO”
La escritura de
compraventa de la finca “El Botánico” de Sanlúcar de Barrameda (Cádiz) entre
Carmen Giménez Flores y Antonio de Orleans tiene fecha de 5 de octubre de 1900.
En primer lugar, hay
que tener en cuenta que en la fecha de
otorgamiento no existía declaración alguna de incapacidad ni prodigalidad del
Infante. [1]
En la escritura, destaca
el hecho de que el Notario autorizante reconoce “a mi juicio”, refiriéndose a
los contratantes: “hallarse en el pleno uso y ejercicio de sus derechos
civiles, con la libre administración de sus bienes y con capacidad legal para
celebrar la presente escritura de compraventa”. Manifestación que realiza el
notario por mención de los comparecientes y otorgantes a excepción de la que
hace referencia a la capacidad legal para celebrar la escritura que lo es a
juicio del propio notario autorizante.
Bien es cierto, que
el notario como tal, no es perito en medicina o en psicología o psiquiatría,
para evaluar el estado mental de los otorgantes, pero también es cierto que la
ley le concede la posibilidad, en caso de duda sobre dicho estado, de
asesorarse por perito (médico, psicólogo o psiquiatra) en la materia, pudiendo,
en caso de inexistencia de duda alguna, autorizar el negocio jurídico
correspondiente. Por lo que hemos de convenir, que al no oponer impedimento
alguno, el notario, según su juicio,
estimó que los otorgantes poseían la capacidad legal suficiente para otorgar la
escritura.
Con
lo que, hemos de partir de la presunta validez de la misma en relación al
consentimiento de las partes, prestado sin ningún tipo de vicio
ni impedimento, al encontrarse en plenitud de sus capacidad legal y de sus
derechos civiles correspondientes, sin que exista coacción por ninguna de las
partes.
Merece la pena, analizar
el contenido del art. 1261 del Código Civil (C.C.) en el que se especifica que para que exista un contrato es necesario
que exista consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia
del contrato y causa de la obligación que se establezca.
Deteniéndonos en el
primer requisito, el Art. 1.262 del C.C. informa que se manifiesta el consentimiento por el consenso de la oferta y la
aceptación, cuestiones ambas que se entienden recogidas en la propia
escritura por la voluntad manifestada de ambos contratantes ante el notario
autorizante, por el mero acto de voluntad de celebrar el contrato.
Insiste además dicho
artículo en la existencia de la causa. Respecto a esta, indica el art. 1.277
C.C. que aunque no se exprese en el contrato se presume su existencia y
licitud, mientras el deudor no pruebe lo contrario. Pues bien, debemos además
tener en cuenta que el art. 1274 del mismo Cuerpo Legal indica que en los
contratos onerosos, como es el caso, se entiende por causa, para cada parte
contratante, la prestación o promesa de
una cosa o servicio por la otra parte; y es
lícita puesto que corresponde la obligación de entrega o traditio de la finca vendida por parte del vendedor a favor del
comprador, que en la propia escritura se debe entender efectuada en virtud del
propio otorgamiento, y la obligación de pago del precio pactado por parte
de la compradora a favor del vendedor, que en la propia escritura se indica ha
sido ya recibido por el mismo de parte de la compradora y le llega a extender
el correspondiente recibo de pago.
Propugna el art. 1.275
que los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno y
es ilícita cuando se opone a las leyes o a la moral, indicando por su parte el
art. 1.116 que solo las condiciones
imposibles, las contrarias a las buenas costumbres y las prohibidas por la ley,
anularán la obligación que de ellos dependan, sin que del texto de la escritura
se aventure la existencia de cláusula alguna que merezca tal calificación,
sin perjuicio de un posterior análisis más detenido de las mismas en su propio
entorno legal.
Y continuando con el
consentimiento, se indica que no pueden
prestar consentimiento según el art. 1.264 los declarados incapaces, punto
clave del presente estudio.
El art. 1.265 indica
que será nulo el consentimiento prestado por error, violencia o intimidación o
dolo. Si el error se refiere a la sustancia de la cosa objeto del contrato,
invalidará el contrato mismo, cosa que no ocurre en el presente caso pues se
identifica la finca por ambos contratantes, siendo además conocida por ambos
con anterioridad a la celebración del contrato. Tampoco existe la posibilidad
de error en la persona con quien se contrata pues ambos, es obvio, se conocían
ampliamente con anterioridad y, por último, si se hubiese producido un error de
cuenta, este solo daría lugar a su corrección.
En relación a la
violencia, no se desprende del caso existencia de la misma, no apareciendo
tampoco la intimidación por ninguna de las partes respecto a la contraria.
El art. 1.269 indica
que hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de
los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ella, no
hubiese hecho, pero insiste el art. 1.270 que para que invalide el contrato
debe ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes, pero
la acción de nulidad, según el art. 1.301 solo durará cuatro años en los casos
de dolo desde la consumación del contrato. O cuando se produzca por contrato
celebrado por menores o incapacitados, desde que saliesen de la tutela. Sin
embargo, en la fecha de la escritura y
celebración del contrato no existe resolución alguna que así lo indique, por lo
que hemos de atenernos a lo estipulado en el artículo 1.301 antes citado.
Por su parte, el
art. 226 del Código Civil de 1889, 297 actual, casi con la misma
redacción, prescribe que los actos del declarado pródigo, anteriores
a la demanda de prodigalidad no podrán ser atacados por esta causa, con lo que, si la sentencia se dicta el 18
de mayo de 1921, la compraventa era inatacable por el hecho de la propia
declaración de prodigalidad del Infante, es decir por actos en los que actuase
como tal anteriores a la sentencia y pese a tal actuación.
En relación a la
causa, ya nos hemos referido anteriormente a ella, por lo que nos resta el
objeto que según el art. 1271 pueden serlo todas las cosas que no están fuera
del comercio de los hombres, aun las futuras. No pueden ser objeto las cosas o
servicios imposibles, con lo que en la compraventa, existe el objeto que no es
otro que la finca que se transmite por medio del contrato.
Y en relación a la
eficacia del contrato, no hay razón para entender que las partes no se han
obligado por el mismo para las obligaciones contraídas. Se ha otorgado
escritura, acogiendo el consejo del artículo 1.299 no para su validez inter
partes, sino para su general validez respecto a terceros, al igual que su
inscripción en el Registro de la Propiedad, exigiendo además el artículo 1.280
la constancia en documento público de los contratos que tengan por objeto entre
otras la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales
sobre bienes inmuebles.
Pues a la
interpretación de los contratos preceptúa el art. 1.281 que si en sus términos
son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al
sentido literal de sus cláusulas, pero si las palabras parecieren contrarias a
la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas,
teniendo en cuenta que para juzgar dicha intención, deberá atenderse
principalmente a los actos de éstas, coetáneos y posteriores al contrato según
establece el artículo 1.282 del Código Civil.
Con respecto al
contrato de compraventa, establece el art. 1.445 del Código Civil, que existe contrato de compraventa desde que
uno se obliga a entregar cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio
cierto, en dinero o signo que lo aparente.
Y por otro lado el
art. 1450 disponía y dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y
vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubiesen convenido en la cosa
objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado.
El art. 1.457 establece
que pueden celebrar contrato de
compraventa todas las personas a quienes este código autoriza para obligarse,
salvo las modificaciones contenidas a los artículos siguientes.
El art. 1.500 indica
que el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el
tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubiese fijado, deberá hacerse
el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. Si
realizamos un rápido recorrido sobre los artículos mencionados nos percataremos
en relación al art. 1.457 que el propio notario, como antes se indicó, hace
constar la capacidad de los contratantes para obligarse.
En relación al 1.445
y 1.450, resulta evidente la existencia
del contrato al haber acordado sobre la cosa cierta convenida y el precio
cierto de la misma. Y en este caso, atendiendo al art. 1.500, el precio en el momento del otorgamiento de
la escritura ha sido abonado, extendiéndose incluso el recibo por su abono
total.
En relación al art.
1.281 y siguientes, hemos de suponer la
intención del transmitir la propiedad por parte del Infante a doña Carmen
Giménez, por lo que salvando el contrato y de conformidad con los artículos
citados, si la compraventa no pudiese probarse, siempre nos restaría la
posibilidad de entender el contrato como una donación recíproca por las partes,
que al no estar unidos en matrimonio, no tendrá problema legal alguno al no ser
cónyuges los contratantes.
Declara, por su
parte, el Infante que la finca le pertenece legalmente como pago parcial de la
legítima paterna en la partición practicada en los bienes de su padre el Serenísimo
Sr. Infante de España, Don Antonio María de Orleans, Duque de Montpensier. E igualmente
hace constar que pesa sobre parte de la finca un censo de 1.558 pesetas de
capital a favor del Marqués de Astorga y 42.82 pesetas de réditos anuales, y
gravada además, con una servidumbre de
tubería de agua propia.
Las diferentes cláusulas que contiene la escritura y a
los efectos del presente estudio podríamos citar las siguientes:
1ª.- Se señala como valor de la finca
después de deducido el capital del censo el de 150.000 pesetas.
2ª.- Dicho precio manifiestan ser el
justo y verdadero valor del bien.
3ª.- La entrega se realiza por medio de
la escritura, con la obligación de evicción y saneamiento por parte del
vendedor.
4ª.- Se acuerda la obligación de surtir
de agua el Palacio del Infante sin exigir pensión ni renta alguna. Se obliga el
Infante a pagar el sueldo del maquinista y las reparaciones que necesite la
máquina de vapor que surte el agua. Los herederos pagarán 7,50 pesetas diarias
por el suministro además de las anteriores obligaciones.
5ª.-Designan los juzgados de Sanlúcar
para resolver los problemas que surtan en relación al contrato (sumisión
expresa).
El
día 7 de noviembre de 1900 se presenta la escritura a liquidación del impuesto
de transmisiones.
Y en relación a las
cláusulas 1ª, 2ª y 3ª, no cabe realizar comentario alguno por el momento dada
la libertad de contratación de las partes y que las mismas no hacen sino
cumplir con los requisitos esenciales para la existencia del propio contrato,
todo ello puesto en relación a la declaración previa de haber recibido el
precio y de la entrada en posesión por medio del simple otorgamiento, es decir,
la entrega del bien objeto del contrato, concretamente de la finca, se entiende
realizada por el propio otorgamiento de la escritura como una traditio ficta y que hoy día es la norma
común en el tráfico contractual.
En cuanto a la 4ª
cláusula, hemos de tener en cuenta que los predios se suelen transmitir, y es
cláusula de estilo en los contratos, como libres de cargas, lo que no impide lo
contrario.
Si una finca se
transmite pesando sobre la misma, como en el presente caso, una servidumbre y
un censo, se suele optar por disminuir el precio de la venta y el comprador
subrogarse en la posición del anterior propietario, o bien eliminar las cargas.
En el presente caso al no ser posible su eliminación, se acuerda libremente que
la servidumbre sea lo menos gravosa para el predio sirviente, como ya prescribe
la legislación civil, por lo que se acuerda la continuación de la misma, pero
abonando el pago del sueldo del maquinista y el arreglo de la máquina el
vendedor que en el presente caso resulta ser el propietario del predio dominante
y que acepta dicha situación libremente, según afirmación del propio fedatario
público autorizante, sin olvidar que dichas cargas para el vendedor, lo son
impuestas por la propia ley, como más adelante tendremos ocasión de comprobar.
En relación al
censo, en realidad se ha procedido a realizar una asunción de deuda por parte
del vendedor liberando a la compradora del abono de los réditos y del capital
hasta el total abono del mismo, quedando únicamente vigente la anotación del
censo como garantía a favor del Marqués de Astorga, a cuyo favor se constituyó,
para caso de impago, y que por parte del Infante se desvincula a la sra. Giménez
Flores. Lo que ocurre es que, en este caso, debería haber contado con la
anuencia del Marqués de Astorga, cosa que no se hizo.
De todas formas, ninguna de las cláusulas, por el momento,
se puede afirmar que sean abusivas, ni que adolezcan de algún vicio que pueda
anularlas tanto en el fondo como en la forma, respecto tanto al negocio
celebrado, como a los propios contratantes.
Por último, por
medio de la cláusula 5ª, se someten voluntariamente al Juzgado de Sanlúcar para
la resolución de los problemas y discrepancias que pudieran surgir a raíz y en
relación a dicho contrato.
Así pues, hemos de
reparar también que la escritura en breves días se presentó a liquidación y
anotación en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar de Barrameda, quedando
inscrito el contrato en el propio año 1900 en dicho Registro de la Propiedad,
protegido con la fe pública registral.
Se
hace mención a la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues, pese a que
pueda parecer una cuestión meramente administrativa, es de vital importancia en
la defensa de los derechos, sobre todo para su oponibilidad a terceros.
En el art. 605 del
Código Civil se disponía que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la
inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles, pero indica el art. 606 que los que no
estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no
perjudican a terceros.
¿Qué significado
tienen dichas afirmaciones?, muy sencillo:
El Registro de la
Propiedad es público y todo el que tenga interés en averiguar el estado y
situación de los bienes inmuebles podrán consultarlo para ver la existencia de
los derechos anotados e inscritos que le aparezcan, con lo que una persona que
tenga intención de comprar un inmueble le es suficiente consultar el Registro
para conocer las cargas y gravámenes que pesen sobre el mismo, sin poder oponer
el hecho de no haberlo consultado, puesto que el Registro es público, por lo
que la persona que adquiere un inmueble, ha de pasar por todos los derechos que
aparezcan inscritos en el Registro, con las salvedades que las diferentes leyes,
entre ellas la hipotecaria, indican.
Por todo esto:
Sí
un derecho o un cambio de titularidad en la propiedad, como es el caso, no se
hubiese inscrito, tendría efectos legales entre los contratantes, es decir, el
contrato existe y tiene validez, pero no respecto a terceros que si llegan a
consultar el Registro, al no aparecer la compraventa inscrita, podrían accionar
contra la finca como propiedad de Infante, cuando ya no lo era, prosperando
además el pleito y debiendo en otro caso abonar el Infante el importe de la
venta a la compradora además de quedar anulado el contrato, cosa que no ocurrió
en este caso.
Del estudio:
“El Pleito del Botánico. Apuntes Jurídicos”
de Antonio Serrano
Peña (2012).
[1] Antonio de Orleans y Borbón será incapacitado por el Rey, por decreto de
18 de mayo de 1919 y declarado pródigo, por sentencia del Tribunal Supremo de
fecha 18 de mayo de 1921, constituyéndose el 14 de junio del mismo año el
Consejo de familia en el despacho del Ministro de Gracia y Justicia Vicente
Piniés actuando como juez el propio ministro y como secretario el Director
General de los Registros, siendo testigos el Capitán General Valeriano Weyler,
Martín de Rosales y Martel, Duque de Almodóvar del Valle y Cipriano Muñoz y
Manzano, Conde de Viñaza.
